И привлекателен до такой степени, что темпы роста цен на жилье у нас вплоть до конца 2008 года были самыми высокими в ЦФО. Кстати говоря, и падение рынка недвижимости Калужской области в 2009 году произошло самое серьезное. За 2009 год метр «вторички», по официальным данным, подешевел на 20,4%, а  метр новостройки  — на 14,7%.  Недаром говорят, чем выше заберешься, тем больнее падать. Тем не менее, на фоне соседей мы продолжаем выглядеть как регион с очень высокими ценами на жилье. 

Средняя цена квадратного метра в 2009 году на первичном рынке в Калужской области  составила до  47 тыс. руб., а на вторичном — 51 тыс. руб. Но в Обнинске картина иная — понятно, что наукоград куда привлекательней какого-нибудь райцентра. И у нас прошлой осенью  средние цены составляли  соответственно 55 и 60 тыс. руб. Тогда же аналитики рынка недвижимости сходились во мнении, что цена будет снижаться и дальше. Говорилось даже, что снижение остановится на точке 25 тыс. руб. за кв. метр. 

Однако этого не произошло.  Наоборот, в ноябре-декабре прошлого года случилось некоторое оживление на обнинском рынке недвижимости. Вдруг повышенным спросом стало пользоваться относительно недорогое жилье.  За два месяца цена однокомнатной квартиры среднего класса поднялась на 300 тыс. руб., такое жилье продается сейчас в среднем по городу за 2 млн руб. «Однушки» улучшенной планировки и двухкомнатные квартиры среднего класса  подскочили в цене с 2,3 до 2,6 млн руб. Всплеск интереса к  самым дешевым квартирам специалист агентства недвижимости «Ваш риэлтор» Ольга Фомина видит в том, что банки снизили процентную ставку по кредитам: «Жилищная проблема наиболее остро стоит перед небогатыми слоями населения, которые ориентированы на покупку относительно недорогого жилья. Поэтому когда процентные ставки в Сбербанке и Калужской ипотечной корпорации снизились до 14-15% годовых, люди пошли за кредитами. Сейчас 80% покупателей приобретают жилье на заемные деньги». 

Наталья Медведева, специалист агентства недвижимости  «Зенит», тоже в качестве причин новогоднего оживления рынка отметила снижение процентных ставок по кредитам, но, по ее мнению, это случайный скачок цен, который не стал трендом: «После новогодних  праздников желающих купить жилье нет, никто не звонит. Думаю, что до марта на рынке будет царить затишье. А под Новый год традиционно всегда квартир покупается немного больше, чем обычно». Директор же «Правового центра недвижимости» Ирина Сергеева так прокомментировала ситуацию: «В конце года был резкий скачок цен на 1-2-комнатные квартиры. Но я не сказала бы, что наблюдается большое оживление на рынке. И я сильно сомневаюсь, что люди начнут активно брать кредиты — экономическое положение в стране этого делать не позволяет».     

Такая же картина наблюдается и в областном центре. В Калуге в конце прошлого года тоже произошел скачок цен на 1-2-комнатные квартиры, но сейчас покупательская активность снизилась, что, впрочем, никак не способствует возвращению цен на прежний уровень — как в Калуге, так и в Обнинске. 

Что же будет происходить дальше? Как поведут себя цены на квартиры в 2010 году? По мнению Ольги Фоминой,  будут дорожать комнаты и блоки в общежитиях и другое малогабаритное жилье, площадью до 50 м: «Но до какого предела вырастут цены, сейчас прогнозировать невозможно. Ситуация более-менее прояснится к весне». Ирина Сергеева считает, что  пик падения цен на жилье эконом-класса пройден: «И если рост доходов позволит людям брать кредиты, цены поднимутся». Наталья Медведева думает, что цены на недвижимость в 2010 году сильно повышаться не будут, но и для их снижения тоже предпосылок нет. Короче говоря, в целом прогноз обнинских риэлторов сводится к тому, что цены на жилье в 2010 году, скорее всего, лишь немного подрастут, и особенно это касается квартир эконом-класса, самого востребованного сегмента рынка недвижимости. 

О том же говорят и эксперты федерального уровня. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что, скорее всего, рост цен  начнется не раньше осени-2010, и будет он очень плавным. Но не исключено, что продавцы, излишне воодушевленные декабрьским оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале-марте. В этом случае возможна стагнация рынка из-за отсутствия покупателей. «Тогда проиграют все», — делает вывод аналитик.  

экспертное мнение

Сергей ПЛОТНИКОВ, финансовый директор ООО «НСС» (группа компаний ПИК):

В краткосрочной перспективе, как я полагаю, цены на региональном рынке недвижимости будут вести себя довольно спокойно. Тот небольшой рост на вторичном рынке, который был зарегистрирован в последние месяцы, скоро исчерпает себя — ресурсы платежеспособного спроса очень ограничены.

Что же касается первичного рынка, то тут ситуация несколько сложнее. С одной стороны, мы здесь достигли дна — и стройматериалы, и работы упали в цене до предела и падать дальше не будут. С другой стороны, конкуренция в этой сфере в Обнинске очень высока — идет серьезная борьба за покупателя. К тому же спрос на жилье оттягивается вторичным сегментом. Люди уже более года склонны купить скорее готовое жилье, нежели вкладывать деньги в его строительство. И определенные основания для таких настроений есть — многие строительные компании в стране были вынуждены сворачивать темпы работ и даже замораживать строительство. Правда, в Обнинске стройиндустрия продемонстрировала серьезную устойчивость — весь кризисный год дома строились и сдавались, в них въезжали новоселы. Крупные застройщики — я имею в виду и ПИК, и СМУ «Мособлстрой», и другие аналогичные компании — имеют историю, хороший послужной список, ведут прозрачную деятельность, работают вместе с администрацией и под ее контролем. Одним словом, налицо все признаки серьезного, конкурентного и — подчеркну! — стабильного рынка. Так что и цены на «первичке» сохранят свою стабильность.

Игорь ШАРДИН, директор компании «Мособлстрой»:

В нашей компании цены на жилье весь 2009 год держались примерно на одном и том же уровне в связи с небольшим спросом — за этот период повышение цены составило не более 5%. Цена однокомнатной квартиры в новом доме в декабре-январе с учетом новогодних скидок составляла 2,5 млн руб. Но новогодняя акция заканчивается, и такое жилье будет стоить уже 2,86 млн руб. 

Прогнозы на 2010 год следующие. Мы начинаем строить новый дом. И на первоначальном этапе строительства цена квадратного метра  относительно невелика — 45-47 тыс. руб. за кв. метр. Сейчас уже подано достаточно большое количество заявлений от желающих приобрести квартиры в новом доме — у нашей компании хорошая репутация, и люди нам доверяют.

Однако когда дом будет готов, цена вырастет на 15-20%. Это общепринятая практика и, заметим, в прошлые годы цены на готовое жилье поднимались до 30%. Очень вероятно, что осенью 2010 года цены на жилье в целом начнут расти. К тому времени, надеемся,  стабилизируется экономическая ситуация в стране, доходы граждан увеличатся, что и оживит рынок недвижимости.

Алексей СОБАЧКИН, №2 «НГ-регион»